森田コンサルティング事務所

『不動産購入事前相談』　（先ずは専門家の話を聞いてみましょう。）

 
【 不動産購入事前相談 】
住宅の購入では、用語の正しい意味や業界の慣習を知ることが大切です。
曖昧な知識や先入観を持って行動すると、思わぬ落とし穴に入ることもあります。
 
・ 物件の探し方と広告表示の正しい読み方。
・ 業界専門用語や法律用語の正しい意味。
・ 物件の現場でのチェック箇所と見方。
・ 取引内容の種別や登場関係者の意味と役割。
・ これから出てくる書類や書式の意味と重要性。　　　　　　　
　
などを事前に確認することで、後のトラブルや後悔を無くします。
　『不動産購入事前相談』について
相談にあたっては完全予約制とさせていただきます。電話やメールにて日時の御予約をお願い致します。  
原則的に当事務所にて直接面談でアドバイスを行いますが、御事情によっては御自宅まで訪問いたします。（面談した後は、メールやFAXでのやりとりも可能です。
個別指定の物件を現地確認したあとのアドバイスではありません。
契約関連書類の具体的なご相談やアドバイスは「調査・審査依頼」にて承ります。
 

『物件調査・書類審査』　（具体的に診てほしい。）


【 物件調査（土地）】
 　売手側の立場だけでは不十分な土地調査を、買手側の立場で調査することで購入のより良い判断をすることができます。
同時に調査漏れや不注意によるミスのチェックもできます。

調査項目についてはこちら　　→　　「調査項目・内容」

・宅地建物取引業法の「重要事項説明書」だけでは、購入者の日常生活を想像するには不十分です。（例：　車の出し入れの容易さ、ゴミ置場など）

・道路の種類や境界に関しては、より専門的な調査が必要になることがあり、それを知らずに購入すると、大きなトラブルに発展する場合があります。　
 
【 ホームインスペクション（住宅診断）･既存住宅状況調査 】
 　中古・新築に限らず既存建物を買手側の目線で診断することは大切です。
引渡し前までに、建物の状態に不審な点や疑問がある場合は曖昧にせず、相手方ときちんと伝えて協議しましょう。
そのためには、専門家による建物診断を行い、協議の内容を知る必要があります。

建物診断についてはこちら　→　「ホームインスペクション」

・建物を見る時には、間取り、設備、デザインに目を奪われがちですが、最も大事なことは、雨漏り・白蟻の害・異常な傾きなどがなく、基本的機能が保持されているかを確認することです。
（アフターサービスや保証期間で誤魔化されないこと）
（中古住宅で売主が個人の場合は瑕疵担保責任に注意すること）
 
・道路の種類や境界に関しては、より専門的な調査が必要になることがあり、それを知らずに購入すると、大きなトラブルに発展する場合があります。
  改正宅建業法（平成30年4月1日施行分）による「既存住宅状況調査」にも対応いたします。

・1級建築士事務所（グローバルアート設計室）との提携で調査及び報告書の作成を行います。
･ 弊所は購入者主導のホームインスペクションを推奨しておりますが、宅建業法の改正に伴う売主側の既存住宅状況調査（宅建業法ホームインスペクション）も行います。
 
【 書類事前チェック 】
「売買契約書」や「重要事項説明書」に重要な事項が抜けていたり、買主に不当に不利な点が無いかを審査（チェック）します。
同時に、特約条項などに付加すべき事項があれば提案をします。

・営業マンや宅建主任者の中には、「重要事項説明書」や「売買契約書」等の大切な書類の内容を十分に理解できいない人や間違ったまま理解している人がいます。

・売主側に都合の良い説明かもしれません。すぐに納得して押印しないことです。
（“書類に押印すること” ＝ “理解して了解・承諾したこと”　になります。）

・実際の宅建取引士が説明する前に、不動産のプロが特に注意する点をピックアップして解説します。実際の説明が曖昧にされたり食い違っていたりした場合に納得がいく説明を要求することができます。

『物件調査・書類審査』について 
 物件の現地調査にあたっては売主（所有者）からの立ち入り承諾が得られることが前提となります。
契約関連書類の審査につきましては完全予約制とさせていただきます。
調査・審査依頼から報告までの日数や時間をかけられない場合はお断りさせていただくこともありますので予めご了承下さい。
建物診断（ホームインスペクション）のみも承ります。
 

『契約・決済同行立会い』　（取引現場に同行し立ち会います）

【 契約締結同行立会い 】
土地売買契約や中古住宅売買契約など不動産の売買契約時には、一般の人は経験が殆どないために、緊張したり平常心をなくしたりして正常な判断ができにくくなることがあります。
 
そんな場面では、不動産のプロが同行し立ち会うことで、緊張感が薄 れ安心感と平常心を持つことができます。また、相手側の思わぬ要求や条件提示に対して、的確な判断と助言を求めることができます。

・ 売主本人が急遽来れなくなり代理人がきたら･･･。
・ 売主が契約書の特約条項の追加や削除などの変更を求めてきたら･･･。
・ 事前に説明された物件の内容と違うことを売主が言ったら･･･。　　　　　　　
　
などの事態が起こった時に傍らでアドバイスや助言を行います。
また、不測の事態が起きなくても、不動産のプロが横で取引の解説や書類等の説明をすることで安心して決済ができます。　
 
【 決済同行立会い 】
通常、不動産売買は契約時に手付金を支払い、物件の引渡しと同時に売買代金から手付金を差し引いた残代金を支払って取引を終了しますが、この残代金を支払い引渡しを受けることを“決済”と言っています。
この“決済”の場面は契約時以上に緊張感し平常心を無くすことがあります。
そんな時に不測の事態が起こらないとも限りません。

・　売主が重要な書類を忘れたら・・・。
・　事前に説明されていた費用以外の金銭を要求されたら･･･。
・　初めて見る書類への押印を要求されたら･･･。
・　引渡しをもう少し伸ばして（待って）欲しいと言われたら･･･。
　　
このような不測の事態が起きた場合に、買手に不利にならないような対処案を提示します。
　　『立会い同行依頼』について
立ち会う場所と時間に調整がつかない場合は同行できません。
売主や媒介する不動産業者が当事務所と親しかったり、利害関係がある場合は依頼者にその事を告げた上で同行の可否を依頼者に判断 していただきます。
 

『競売等代行依頼』　（裁判所競売物件や払下げ物件を購入したい）


【 競売等代行 】
裁判所競売物件や国有地・県有地の払下げ物件の魅力はなんといってもその割安感にあります。
しかし不動産売買の未経験者がいきなり競売物件に手を出すのはかなり勇気がいることです。
競売物件は幾らかのリスクがあるから最低入札価格を安く設定してあるため無理もありません。
そこで当事務所は競売物件や国有地払下げの実績がある経験を活かして未経験者にアドバイスいたします。

・裁判所競売物件は一般流通価格と比べ割安感があるので購入を検討したい。
・入札額はどれくらいにしたらいいんだろう。　　　　
・探していたエリアに手頃な競売物件がでたが、どうやったらいいかわからないし落札できたとしてもトラブルに巻き込まれないか不安だ。
 
などの思いがある方に対して
 競売や払下げ情報の見方やシステムを説明します。
  入札額について過去の落札額や物件相場などをもとにしてアドバイスします。
  入札から落札後の諸手続きの代行をします。また落札後、入居者がいる場合は明け渡しについてのアドバイスをします。（弁護士法に抵触しない範囲にて）

　　『競売等代行依頼』について
具体的な物件が決まっていない方は『不動産購入事前相談』にてアドバイス致します。
入札金額等についてはアドバイス致しますが、必ず落札できるわけではありません。
また落札できた場合、次順位入札額とに差があっても補填は致しません。